![[IPEUS PATRIMOINE] Investir dans l'immobilier](https://ipeus-patrimoine.fr/wp-content/uploads/2022/02/IPEU-PATRIMOINE-INVESTIR-DANS-L-IMMOBILIER.jpg)
En matière d’IR, l’année de la vente du bien immobilier, le vendeur doit avoir connaissance de plusieurs points, notamment lorsqu’il vend un bien locatif.
La vente d’un bien immobilier n’a d’incidence en matière d’IFI, de taxe d’habitation ou de taxe foncière uniquement sur l’année suivant celle de la vente.
Faisons un tour d’horizon sur la question
Prise en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence (RFR) :
Si l’investisseur vend son bien immobilier :
- qui est sa résidence principale : il n’a rien à indiquer dans sa déclaration de revenu ;
avec une moins-value : il n’a rien à indiquer dans sa déclaration de revenu ; - avec une plus-value imposable : il doit indiquer le montant de la plus-value imposable en case 3VZ de la déclaration 2042 C (page 3) ;
- avec une plus-value mais exonérée totalement grâce aux abattements pour durée de détention : il n’a rien à indiquer dans sa déclaration de revenu ;
- avec une plus-value mais exonérée en partie grâce aux abattements pour durée de détention : doit indiquer le montant de la plus-value imposable en case 3VZ de la déclaration 2042 C (page 3) ;
- avec une plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi : il doit indiquer le montant de la plus-value imposable en case case 3VW de la déclaration 2042 C (page 3).
Ces plus-values seront prises en compte pour le RFR du vendeur.
Suppression/ modulation du prélèvement à la source:
Si le bailleur n’a pas d’autres revenus fonciers (ou BIC si le bien loué était loué meublée) que ceux issus du bien vendu, il peut, dès le jour de la vente, supprimer l’acompte via son espace impot.gouv.
Par ailleurs, lors de sa déclaration (en mai de l’année suivant la vente), il doit cocher la case 4BN de la déclaration 2042 pour supprimer définitivement le prélèvement à la source.
Par exemple :
Si vous vendez un bien en juin 2021, vous devez cocher cette case dans votre déclaration des revenus 2021 réalisée en mai/juin 2022.
Si le bailleur a d’autres revenus imposés en revenus fonciers (ou BIC si le bien loué était loué meublée) , il peut, dès le jour de la vente réduire le montant de l’acompte via son espace impot.gouv (il devra alors indiquer le nouveau montant de revenu qu’il perçoit l’année de la vente).
CGI, art. 204 L BOI-IR-PAS-20-30-30, §100
Attention : Le taux de prélèvement à la source ne peut être modifié que si la baisse des revenus (suite à la vente) fait baisser ce taux de plus de 10% de ce qu’il est actuellement.
CGI, art. 204 J
Travaux sur un bien loué nu
1° Travaux réalisés au cours des 3 années précédant la vente
Lorsque le bailleur a réalisé des travaux sur le bien vendu au cours des 3 dernières années précédant la vente ET que ces travaux ont été imputé sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €), cette imputation est remise en cause.
Exemple :
Les travaux ont été réalisés en 2021. Si le bien est vendu avant le 31 décembre 2024, il y a remise en cause de l’imputation.
Cette imputation a lieu lorsque le montant des travaux réalisés est supérieur au montant des revenus fonciers perçus la même année.
En pratique :
Le bailleur doit indiquer l’adresse du bien et la date de la vente :
- Soit dans la déclaration 2044 (en page 4 cadre 460) ;
- Soit dans la déclaration 2044 SPE (en page cadre 860).
L’administration recalcule l’impôt dû l’année au cours de laquelle les travaux ont été réalisés sans tenir compte de l’imputation sur le revenu global et applique des pénalités de retard.
Notons que ces travaux “retirés” du revenu global ne sont pas perdus, ils peuvent être déduits des revenus fonciers des 10 années suivant la réalisation des travaux (ils sont alors “transformés en déficit foncier reportable).
2° Travaux ayant généré un déficit foncier (non imputés)
Les travaux (qu’ils aient été réalisés au cours des 3 dernières année ou non) ont pu générer un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si les travaux ayant généré le déficit ont été réalisés par une entreprise (et non par le contribuable), le bailleur peut choisir de « transformer » ce déficit déductible des revenus fonciers en majoration pour le calcul de sa plus-value immobilière. Ainsi, ces déficits viendront majorer le prix d’acquisition (et donc réduire sa plus-value imposable).
En pratique :
Le bailleur doit :
- renoncer au report du déficit correspondant dans une note jointe à la déclaration d’IR de l’année de la vente ;
- et enlever, dans sa déclaration 2044 (en page 4 ligne 450) ou 2044 SPE (en page 6 ligne 650) le montant des déficits qu’il entent utiliser pour la plus-value.
BOI-RFPI-BASE-30-20, § 260
BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270
Cette option est à recommandée si le bailleur ne dispose pas de revenus fonciers pour imputer ce déficit ou s’il dépose de revenus mais est taxé à une tranche marginale inférieur à 30 % (en effet dans ce cas, le gain sur la plus-value est égal à 19 % +17,2 % de prélèvements sociaux alors que le gain sur les revenus fonciers est égal à la TMI (30, 41 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Régime de défiscalisation
L’investisseur qui veut conserver les avantages fiscaux qu’il a perçu, doit attendre le terme de son engagement de location avant de vendre son bien.
L’engagement de location commence à courir le jour de la date de prise d’effet du premier bail. La durée est calculée de date à date. Les périodes de vacances locatives (entre 2 locataires) n’ont pas d’incidence sur le calcul de cette durée et ne rallonge pas sa durée.
Exemple :
Un bien acheté en VEFA est achevé en décembre 2013, et loué le 4 janvier 2014. Le bailleur a pris un engagement de 9 ans : le bien doit être conservé jusqu’au 4 janvier 2023.
Lorsque l’investisseur vend son bien pendant :
- son engagement initial de location : les avantages qu’il a perçu l’année de la vente et les années antérieures, peuvent lui être repris par l’administration fiscale.
- son engagement de location après prorogation : seul l’avantage fiscal perçu pendant la période de prorogation peuvent être remis en cause par l’administration fiscale.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les contribuables doivent déclarer à l’IFI tous les biens qu’ils détiennent au 1er janvier de l’année d’imposition : peu importe qu’ils vendent leurs biens en cours d’année.
Exemple :
Un contribuable vend un bien le 2 février 2021 : lors de la déclaration d’IFI 2021 à déposer en juin 2021, il devra indiquer le bien.
Lors de la déclaration d’IFI 2022 a déposer en juin 2022, le bien n’a plus à être déclaré à l’IFI.
Taxe d’habitation
Les contribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils vivent dans le bien au 1er janvier : peu importe qu’ils déménagent ou vendent le bien en cours d’année.
Taxe foncière
Les contribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils sont propriétaire d’un bien au 1er janvier : peu importe qu’ils le vendent en cours d’année.
Toutefois, en pratique, le jour de la vente, l’acquéreur rembourse au vendeur une partie de la taxe foncière, ( au prorata des mois pendant lesquels l’acquéreur est propriétaire du bien). Ce règlement s’effectue hors la comptabilité du notaire, par chèque..
Par exemple :
Un contribuable vend un bien le 1er septembre 2021 : il est redevable de la taxe foncière pour toute l’année de 5 000 €. L’acquéreur rembourse au vendeur 4/12, correspondant aux mois de septembre, octobre, novembre et décembre, soit 1 666 €.
En Conclusion
Lors de la vente du bien immobilier, votre Notaire aura la responsabilité d’établir la plus-value et d’appeler le paiement de son impôt. Cependant il est important de garder à l’esprit que vous aurez aussi des démarches à effectuer.
N’hésitez pas à vous faire accompagner si nécessaire car la vente d’un bien est aussi une période où l’on peut réorganiser et optimiser son patrimoine.
