A partir du 1er janvier 2022, les conditions d’octroi des crédits immobiliers se durcissent avec une limitation du taux d’effort à 35 % et de la durée du prêt à 25 ans et des possibilités de dérogation très strictes.
Ce qu'il faut retenir
En effet, tous les crédits dont le 1er décaissement aura lieu à partir du 1er janvier 2022 devront respecter de nouvelles conditions d’octroi !
La décision, annoncée par le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) dans sa recommandation du 14 septembre dernier, vient d’être publiée au Journal officiel le 10 octobre 2O21 et fixe un cadre contraignant pour les établissements bancaires.
Remarque :
En préambule de sa décision, le HCSF rappelle le cadre économique qui l’a conduit à publier les nouvelles conditions : entre le 1er trimestre 2001 et le 1er trimestre 2021, le taux d’endettement des ménages est passé de 53,4 % du revenu disponible à 100,9 %, le crédit immobilier tenant une part importante dans cette évolution, les conditions d’octroi de ces crédits s’étant dégradées depuis 2015. Ce constat a conduit le HCSF à rendre contraignantes les conditions qu’il avait au préalable posées en simples recommandations.
La décision fixe de nouveaux critères cumulatifs en matière de crédit immobilier :
- le taux d’effort de l’emprunteur (charges annuelles totales d’emprunt / revenus annuels) ne doit pas dépasser 35 %,
- la durée maximale du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Cette durée peut toutefois être portée à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour les opérations suivantes :
- crédits immobiliers liés à une vente en l’état futur d’achèvement, à un contrat de construction de maison individuelle ou à un contrat de promotion,
- crédits immobiliers liés à l’acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération. Sont uniquement concernées les opérations de création de surfaces habitables ou de surfaces annexes, de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables ou annexes existantes, de réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Les établissements prêteurs pourront déroger à ces critères à hauteur de 20 % maximum de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers.
Cette flexibilité maximale devra être réservée pour au moins 80 % aux acquéreurs de résidence principale dont au moins 30 % devront être des primo-accédants. Les 20 % restants de la marge flexible (ce qui représente 4 % de la production trimestrielle) pourront être utilisés librement par les établissements prêteurs.
L’ensemble de ces nouvelles conditions d’octroi ne sera cependant pas applicable aux :
- crédits relais,
- renégociations de crédit,
- crédits souscrits pour le remboursement anticipé d’un prêt dans un autre établissement (rachat externe),
- regroupements de crédits.
Conséquences pratiques
Les contrats de crédit immobiliers souscrits par des personnes morales de droit privé ne sont pas soumis aux règles du code de la consommation quand le crédit a pour but de financer une activité professionnelle. C. Conso. L 313-2
Notice recommandation HCSF 2021
L’acquisition du bien immobilier via la constitution d’une SCI pourrait donc être la solution pour contourner ces nouveaux critères.
Attention, dans ce cas, les protections spécifiques en cas de crédit immobilier aux consommateurs (délai de réflexion, mention du TAEG…) ne pourront pas s’appliquer non plus.
Lorsque une personne morale souscrit un crédit pour acquérir un bien destiné à la location, son contrat de crédit est alors régi par les règles relatives aux crédits professionnels.
Cependant, il faut garder à l’esprit que les banques pourraient avoir une autre interprétation de l’acquisition en SCI transaparente et appliquer tout de même les recommandations du HCSF.
Ainsi, l’emprunteur étant une SCI, ne sera pas soumis aux règles relatives aux crédits des “consommateurs” selon le Code du Commerce, mais se verrait appliquer tout de même les règles du HCSF. La raison invoquée pourrait être la responsabilité illimité des associés et de leur patrimoine.
Donc affaire à suivre…
De plus, concernant les biens de jouissance acquis par une personne morale, les textes du Code de la consommation ne sont pas autant explicites.
La jurisprudence a cependant tendance à considérer que la même exclusion doit s’appliquer en cas d’acquisition d’un tel bien par une SCI au motif que l’objet statutaire de la société (objet présent dans la majorité des SCI), à savoir :
“l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensembles immobiliers”
permet ainsi de qualifier la structure de professionnelle et d’échapper au Code de la consommation, quand bien même son objet réel n’aurait finalement pas une destination professionnelle.
Cass. civ. 1 du 14 oct. 2015, n° 14-24915 (cette jurisprudence visait expressément l’ancien article L 312-3 du Code de la consommation, abrogé en 2016, devenu l’actuel L313-2).
En tout état de cause, il convient de prendre en compte ses recommandations dans sa stratégie d’investissement et de bien se préparer en amont de tout engagement, à des difficultés lors de la demande de financement.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un Conseiller en Gestion de Patrimoine IPEUS, professionnel du droit et du chiffre, il saura appréhender la situation dans son ensemble et vous donner les bonnes clefs pour réussir votre projet.
