Les propriétaires-bailleurs de résidences de tourismes ne peuvent pas bénéficier d’autres aides pour 2021 que celles déjà fixées en matière d’abandons de loyers (crédit d’impôt et neutralité fiscale) s’ils en remplissent les conditions.
1. Le contexte
Afin de prévenir une disparition des villages vacances, trois parlementaires ont interrogé le gouvernement sur la possibilité de mettre en place de nouvelles aides pour les propriétaires-bailleurs de résidences de tourisme. Cette suggestion n’a pas reçu un accueil favorable.
Ainsi, Fortement impactés par la crise sanitaire, plusieurs exploitants de résidences de tourisme ont fait faillite.
Par conséquent, certains bailleurs de ce type de bien risquent la régularisation de la TVA qui leur a été reversée à l’achat du bien (et du matériel le meublant) s’ils ne reprennent pas leur activité ; ou, s’ils la reprennent en concluant un mandat avec une conciergerie, ils ne seront plus soumis au régime fiscal de la location meublée.
Les exploitants qui n’ont pas fait faillite ont pu parfois négocier avec le bailleur le paiement d’un loyer indexé sur les revenus qu’il perçoit des locations. Cette négociation se traduit par l’ajout d’une clause recette dans le contrat de bail commercial, qui n’est pas sans conséquence pour le bailleur qui n’est alors plus soumis au régime fiscal de la location meublée.
2. Conséquences pratiques
La crise sanitaire a emporté deux conséquences pratiques pouvant mener le bailleur à quitter le régime fiscal spécial de location meublée, pour celui des BIC de droit commun.
La faillite de certains exploitants
Pour l’exploitation de leur résidence de tourisme, les propriétaires de ce type de bien concluent des baux commerciaux. Sous réserve de remplir certaines conditions, l’exploitation est assujettie à la TVA.
Rappel :
L’exploitation est assujettie à la TVA lorsque :
- Soit l’exploitation relève du régime de la parahôtellerie : la résidence fournit à ses locataires au moins 3 des 4 prestations parmi : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception.
- Soit la résidence est louée pendant au moins 9 ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger (dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat).
CGI, art. 261 D
Le cas échéant, les exploitants de la résidence sont des hôteliers chargés de récolter la TVA sur les loyers et les prestations de services offerts aux locataires, et de la reverser à l’administration fiscale.
En contrepartie, le bailleur peut récupérer la TVA qu’il a payée sur le prix d’achat de la résidence et des biens la meublant.
Cependant, la faillite de certains exploitants a empêché le versement de TVA à l’administration fiscale : si l’exploitation des résidences concernées n’est pas remise en place prochainement, les bailleurs vont devoir rembourser à l’administration fiscale la TVA qu’ils ont récupérée sauf si la location a déjà été assujettie à la TVA pendant 20 ans.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, §300
Pour collecter de la TVA et éviter ce remboursement, certains bailleurs ont conclu des mandats pour l’exploitation de leur résidence.
Dans ce cas de figure, ce n’est pas le mandataire qui est hôtelier, mais bien le bailleur puisqu’on sort du cadre du bail commercial au profit de celui de la sous-traitance.
Ainsi, le bailleur n’est plus soumis au régime spécial de location meublée, mais des BIC de droit commun.
La mise en place de « clauses recette »
Si une clause a été insérée dans un contrat de bail, le bailleur est un associé de l’exploitant et n’est plus soumis au régime spécial de location meublée, mais des BIC de droit commun.
Les conséquences fiscales du passage en BIC de droit commun
Imposition des plus-values:
A la vente de la résidence, le bailleur sera soumis au régime des plus-values professionnelles (peu importe qu’il soit professionnel ou non).
Le bailleur ne bénéficiera de l’exonération sur les plus-values prévue à l’article 151 septies du CGI que s’il est un professionnel au sens de l’article susmentionné.
Imposition des revenus locatifs
Pour être considéré comme un professionnel, pour le calcul de l’impôt sur le revenu : le bailleur doit participer de manière directe, personnelle et continue à l’exploitation de sa résidence.
CGI, art. 155
En outre, la qualité de professionnel emporte des conséquences en matière d’imputation de déficits et de déduction des amortissements.
Imposition sur la fortune
Pour le calcul de l’IFI, les conditions à réunir pour que le bien soit considéré comme professionnel ne sont pas les mêmes qu’en matière de location meublée.
3. Synthèse des différences entre les régimes de la location meublée et des BIC
| Location meublée | BIC de droit commun | ||
|---|---|---|---|
| LMP | LMNP | ||
Déficits | BIC prof. : imputation (hors amortissements) sur le revenu global | BIC non prof. : report des déficits sur profit LMNP pendant 10 années | BIC prof. : imputation sur le revenu global si participation personnelle, directe et continue. |
Amortissements | Déductibles sans limite | Déductibles dans la limite de l’art. 39 C du CGI | Déductibles sans limite |
Plus-values sur l’immeuble | Plus-values professionnelles :
| Plus-values privées immobilières, avec exonération progressive d’IR (22 ans) et de PS (30 ans) | Plus-values professionnelles (v. LMP) |
En Conclusion
Le ministère justifie son accueil défavorable en évoquant le fait que la loi de finances pour 2021 avait déjà mis en place deux dispositifs permettant aux bailleurs (sous réserve de remplir certaines conditions), de compenser leurs pertes :
- Un crédit d’impôt égal à 50% du montant du loyer de novembre 2020 abandonné,
- et la non-imposition des loyers abandonnés entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2021.
Il ajoute que les gérants des résidences ont déjà bénéficié de subventions pour les aider à payer leurs loyers (prévues par le Décret n° 2021-310 du 24 mars 2021 instituant une aide visant à compenser les coûts fixes non couverts des entreprises dont l’activité est particulièrement affectée par l’épidémie de covid-19).
Enfin, il suggère aux parties au contrat de bail de se référer à la charte de bonnes pratiques entre Commerçants et Bailleurs pour faire face à la crise du COVID 19 (non contraignante) pour pacifier leurs relations ; et qu’à défaut de trouver un accord entre eux, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (prioritairement) ou un médiateur des entreprises.
